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Lastrico solare condominio: natura dei danni e criteri di ripartizione

Chi paga i danni delle infiltrazioni dal lastrico solare condominiale?

In tema di condominio i rapporti di vicinato e tra proprietari trovano un fertile terreno di scontro, dal quale trae origine uno sconfinato contenzioso che permette ai giudici di tracciare i confini della disciplina del condominio negli edifici, modellando le norme del codice civile sui casi concreti. Antonio Scarpa, sul Libro dell’anno del diritto Treccani 2017, analizza la sentenza 9449/2016 delle Sezioni Unite della Cassazione, sentenza che ha «l’innegabile merito di aver ricondotto la questione del risarcimento del danno cagionato dall’omessa o inefficiente manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello di uso esclusivo, avente utilità di copertura dell’edificio condominiale, all’ambito della responsabilità extracontrattuale, superandone l’inappagante qualificazione in termini di inadempimento contrattuale di obblighi propter rem». In parole povere la Cassazione ha ridefinito la qualificazione giuridica dei danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo di un condomino: in termini tecnici, la responsabilità per tale tipo di danni era precedentemente inquadrata come inadempimento di obblighi propter rem – ossia obblighi contrattuali derivanti dal rapporto di proprietà con il lastrico/terrazza; con la sentenza del 2016, la Cassazione offre una rilettura della questione in termini di responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c.

Procediamo con ordine.

La questione controversa da cui trae spunto la sentenza in commento ha a oggetto la natura dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominio di proprietà esclusiva, ma avente funzione di copertura dell’intero edificio. Il giudice di merito aveva risolto la questione seguendo il principio tracciato dalle Sezioni Unite n. 3672/1997, secondo cui le spese e i danni cagionati da tali infiltrazioni si dovrebbero ripartire ai sensi dell’art. 1126 c.c.
La recente sentenza delle Sezioni Unite n. 9449/2016 ha, invece, optato per ricondurre la questione verso la responsabilità del proprietario ex art. 2051 c.c. che, in virtù della funzione di copertura del lastrico, diviene una responsabilità concorrente con il condominio stesso (nel caso in cui l’amministratore venga meno agli obblighi conservativi ex art. 1130 co. 1 n. 4 c.c. e/o l’assemblea non adotti le determinazioni necessarie – in violazione dell’art. 1135 co. 1 n. 4 c.c.). I giudici di legittimità muovono le proprie considerazioni dal fatto che chi ha il potere di governo sulla cosa (ossia proprietario e condominio) diviene custode della cosa stessa. Da qui discende la responsabilità extracontrattuale per il danno causato dalla cosa di cui si ha la custodia ex art. 2051 c.c. – per la cui sussistenza è sufficiente la prova del nesso eziologico tra cosa e danno. Non si tratta, dunque, di una obbligazione propter rem. La Cassazione precisa che il proprietario del lastrico condominio è custode della superficie dello stesso, mentre il condominio è custode della struttura del lastrico medesimo. Ciò posto, anche la Cassazione 2016 ritiene che, il criterio di ripartizione ex art. 1126 c.c. è da ritenersi congruo: la differente qualificazione della natura di tali danni fa sì, però, che ne risponda chi era proprietario del lastrico al momento della verificazione del danno e, quindi, non l’acquirente il quale non può rispondere dei danni causati da condotte omissive altrui precedenti l’acquisto. In tale ricostruzione il dovere di contribuire grava sul proprietario e sui condomini non in virtù di un rapporto con il bene (come avverrebbe nel caso di obbligazione propter rem), bensì per l’utilità che gli stessi ne traggono – ossia di un’obbligazione propter utilitatem.

Studio Legale Antoci

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Riferimento bibliografico

Scarpa Antonio, Condominio e lastrico solare, in Libro dell’anno del diritto 2017, Istituto dell’Enciclopedia Italiana Treccani, Roma, 2017, ISBN 9788812006205, pagg. 32 e seguenti.

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