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Interpretazione regolamento di condominio

La Cassazione si pronuncia su un provvedimento della Corte d’Appello di Catania

L’ordinanza 11609/2018 della Suprema Corte di Cassazione offre vari spunti di riflessione: sia in materia condominiale, sia in materia di applicazione delle regole interpretative in sede contrattuale. La Corte, infatti, non regala nessuna particolare massima in tema di condominio, ma si limita a ribadire quali norme ermeneutiche si applichino all’interpretazione dei contratti (o del regolamento contrattuale di condominio, nel caso di specie).

La questione in breve

Il caso è abbastanza semplice: un condomino (nella specie una cooperativa sociale) aveva adibito la propria unità immobiliare a uso di comunità alloggio per anziani. Il regolamento di condominio in vigore prevedeva, invece, l’obbligo di destinare gli appartamenti ad uso di civile abitazione o di studi o uffici professionali privati, nonché il divieto di adibire gli stessi a stanze ammobiliate d’affitto, pensioni e locande. Il condominio, perciò, adiva il Tribunale di Catania Sezione Distaccata di Giarre per far ordinare la cessazione della predetta attività, in quanto avente natura alberghiera e, dunque, posta in essere in contrasto con la previsione del regolamento condominiale.

Sia il Tribunale, sia la Corte d’Appello di Catania hanno dato ragione al condominio, ritenendo che la cooperativa sociale convenuta avesse posto in essere un’attività non consentita, stante che di fatto gestiva una «struttura ricettiva socio assistenziale qualificabile come di tipo residenziale (e non di civile abitazione), ovvero di un “pensionato”». La cooperativa proponeva ricorso per Cassazione, denunciando che – a suo dire – la Corte d’Appello di Catania avesse operato un’interpretazione analogica e/o estensiva della norma del regolamento condominiale «finendo per vietare l’attività di comunità alloggio per anziani espressamente prevista dalla normativa regionale siciliana». Il ragionamento della cooperativa ricorrente appare già fallace perché il fatto che un’attività sia regolata e prevista dalle legge, non toglie efficacia al divieto contenuto in un regolamento di condominio. Nessuno dice, infatti, che quell’attività non sia esercitabile in astratto: semplicemente non può essere svolta in condominio perché il regolamento condominiale lo vieta. La Corte di Cassazione ribadisce «come l’interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale […] è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale […] l’interpretazione di una clausola del regolamento di condominio […] non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l’intenzione comune dei condomini […] né contraria a logica o incongrua, rimanendo comunque sottratta al sindacato di legittimità l’interpretazione degli atti di autonomia privata quando il ricorrente si limiti a lamentare che quella prescelta nella sentenza impugnata non sia l’unica possibile, né la migliore in astratto.»

La Cassazione, dunque, rileva che non è suo compito giudicare sul merito di una clausola contrattuale, ma solo sulla correttezza del ragionamento interpretativo seguito dai giudici per applicare quella clausola: nel caso di specie, quindi, è stato ritenuto corretto affermare che una comunità alloggio per anziani ha caratteristiche alberghiere e, come tale, non possa essere considerata né una civile abitazione (pur dovendone possedere i requisiti) poiché le «comunità alloggio si connotano come strutture a ciclo residenziale, le quali prestano servizi socio-assistenziali ed erogano prestazioni di carattere alberghiero».

Dottrina

In dottrina si segnala l’articolo dell’Avvocato Accoti, pubblicato sulla rivista Studio Cataldi (il riferimento bibliografico completo si trova in calce alla pagina), in cui si prende spunto dal provvedimento in commento per fare il punto di come funzioni il regolamento condominiale in tema di destinazione d’uso delle unità immobiliari facenti parte del condominio. Accoti innanzitutto premette che è obbligatorio adottare il regolamento quando il numero dei condomini è superiore a dieci, secondo le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. e che mai e poi mai il regolamento può menomare i diritti dei singoli condomini, né violare norme imperative. Dopodiché ripercorre la vicenda giudiziaria testé esaminata, riassumendo le conclusioni cui giunge la Cassazione in questi termini: «l’interpretazione delle clausole regolamentari è compito demandato al giudice di merito, pertanto, insindacabile in sede di legittimità, se non per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale ovvero per l’omesso esame di fatto storico». Accoti conclude l’articolo soffermandosi sull’opponibilità ai terzi acquirenti delle norme regolamentari limitative del diritto di proprietà. In tal senso, una eventuale limitazione al diritto di proprietà derivante dal regolamento di condominio (che è a tutti gli effetti una servitù atipica gravante sull’immobile), per essere opponibile al terzo acquirente, deve essere trascritta e risultare da specifica nota separata dall’atto di vendita.

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