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Delega riunione condominio

Come funziona la delega per l’assemblea condominiale? Lo spiega l’Avvocato Antoci, amministratore di condominio a Catania

Delega riunione condominio – La città di Catania è un centro ad altissima densità di popolazione e la crescente esigenza abitativa ha trovato soluzione, sin dal secolo scorso, nella vita in condominio. Il nostro Codice Civile non dà una definizione di condominio, la disciplina codicistica, infatti, si apre con l’art. 1117 c.c. che elenca quelle che devono essere considerate le parti comuni dell’edificio. Sostanzialmente si ha condominio negli edifici quando, nel medesimo fabbricato vi siano delle unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi, ma esistano anche aree comuni a tutti. La disciplina del condominio, infatti, nasce per regolare i rapporti tra i proprietari delle singole unità e la gestione delle parti comuni. Il condominio è, infatti, un ente di gestione che si occupa della conservazione e dell’amministrazione di un immobile in cui si trovino parti di proprietà privata e parti di proprietà in comune tra i vari condomini. Il funzionamento di questo particolare ente è affidato a un organo sovrano: la c.d. Assemblea. Questa non è altro se non la riunione di tutti i proprietari delle singole unità immobiliari. Essa ha poteri decisionali in merito alla gestione e all’uso delle parti comuni dell’immobile. Tale assemblea funziona secondo il criterio della maggioranza: maggioranza che varia a seconda delle decisioni che si intendono adottare. È la legge che indica le maggioranze (o quorum) necessarie perché l’assemblea possa essere validamente costituita e possa validamente deliberare sull’ordine del giorno. La norma di riferimento è l’art. 1136 c.c. che fissa i c.d. quorum costitutivi e i quorum deliberativi. I quorum costitutivi indicano quanti condomini devono essere presenti alla “riunione” perché questa sia valida; i quorum deliberativi indicano quanti voti occorrono perché una delibera possa essere approvata. Ecco i vari quorum:

Assemblea in Prima convocazione

Quorum costitutivi

In prima convocazione l’assemblea è validamente costituita se intervengono «tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio». Per cui è necessario che vi sia almeno il 50% +1 dei partecipanti al condominio e che questi posseggano quote millesimali pari ai 2/3 di valore dell’intero immobile.

Quorum deliberativi

In prima convocazione l’assemblea può assumere decisione valide se queste sono «approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio». Per cui è necessario che vi sia il voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti e che questi posseggano quote pari alla metà dei millesimi.

Assemblea in Seconda convocazione

Quorum costitutivi

In seconda convocazione l’assemblea è validamente costituita se intervengono «tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio». Per cui è necessario che vi sia almeno il 33,3% dei partecipanti al condominio e che questi posseggano quote millesimali pari ai 1/3 di valore dell’intero immobile.

Quorum deliberativi

In prima convocazione l’assemblea può assumere decisione valide se queste sono «approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio». Per cui è necessario che vi sia il voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti e che questi posseggano quote pari a 1/3 dei millesimi.

Delega riunione condominio

Può capitare che un condomino, pur essendo interessato a prendere parte alla votazione, sia impossibilità a presenziare alla riunione di condominio (vuoi perché impegnato a lavoro, vuoi perché residente altrove, ecc…). In tali casi è possibile farsi rappresentare in assemblea da altri condomini, purché si rilasci loro una apposita delega scritta da mettere a verbale dell’assemblea. La Cassazione, infatti, ha precisato che «il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 c.c., deve contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali». È possibile, dunque, delegare un altro condomino di propria fiducia perché questi esprima per conto del condomino non presente (o meglio, presente a mezzo delega) il voto in assemblea. Tale voto (espresso con delega riunione condominio) è pienamente valido e il condomino delegante (ossia quello che ha rilasciato la delega) viene considerato presente e viene contato nei quorum di cui sopra. L’art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che «ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale».

Delega riunione condominio all’amministratore del condominio: è vietata!

Molto spesso capita che non si abbiamo dei condomini amici e/o di fiducia ai quali rilasciare la delega per la riunione di condominio. In questi casi si cerca di contattare l’amministratore di condominio e gli si chiede se questi possa accettare la delega per l’assemblea. Ciò non è possibile. Lo stesso art. 67 delle Disposizione di attuazione del Codice Civile prevede espressamente che «all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea».

Amministratore di condominio a Catania e Nicolosi

Consulenza e assistenza legale condominiale

Lo Studio Legale Basilio Elio Antoci Avvocato a Catania e Nicolosi si occupa anche di amministrazioni condominiali. L’Avvocato Basilio Elio Antoci, infatti, è un amministratore di condominio professionista, abilitato all’esercizio di tale professione con apposito corso ed esame certificati da A.N.A.P.I. (una delle varie associazioni di amministratori di condominio registrate presso il Ministero). Per avere un preventivo per amministratore di condominio (preventivo gratuito e senza impegno) è possibile contattare lo studio legale Antoci di Nicolosi e Catania. Lo studio Antoci si occupa anche di cause in materia civile e condominiale: decreti ingiuntivi contro il condominio, decreti ingiuntivi contro i condomini morosi, cause di responsabilità dell’amministratore di condominio, cause per inadempimento dei fornitori (operai, elettricisti, ditta delle pulizie, enti certificatori, manutentori, ecc…), cause contro singoli condomini, cause contro il condominio, impugnazione delibere assembleari.

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