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Condominio minimo

Quando sussiste e quale giudice può riconoscerlo?

Condominio minimo: Basilio Antoci Avvocato e Amministratore di condominio CATANIA

Con questa nota Basilio Antoci, Avvocato e Amministratore di condominio a Catania e provincia, analizza l’ordinanza 13031/2018 emessa dalla Suprema Corte di Cassazione in tema di condominio minimo. Interessante al riguardo è la nota di commento a cura dell’Avv. Morello, pubblicata su Diritto e Giustizia, il cui riferimento bibliografico completo è indicato in fondo al presente articolo.

La massima

«Spetta al Giudice di merito stabilire se, in concreto, ci si trovi di fronte ad un condominio minimo o meno»

Profili di diritto in tema di condominio minimo

La questione oggetto di esame da parte della Corte di Cassazione vede contrapposte due parti, titolari di altrettante unità immobiliari facenti parte del medesimo immobile. Una delle due parti aveva eseguito dei lavori nel vano sottotetto e l’altra l’aveva convenuta in giudizio per violazione degli artt. 1108 e 1120 c.c. (il primo inerente le innovazioni e gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione nella comunione in generale, l’altro inerente le innovazioni nel condominio negli edifici). Il Tribunale riconosceva la sussistenza di un condominio minimo e, dunque, accertava la violazione delle norme di cui sopra. La Corte d’Appello riformava, invece, la sentenza di primo grado, escludendo la sussistenza di un condominio minimo nel caso in esame. Pertanto nessun abuso risultava essere stato commesso nel vano sottotetto che – come noto – si presume condominiale fino a prova contraria (o a meno che non risulti diversamente dal titolo).

A quale giudice spetta di riconoscere il condominio minimo?

La Cassazione, investita della questione, non entra nel merito delle valutazioni dei giudici di prime cure precisando che non è suo compito stabilire o meno in quali casi sussista un condominio. Nell’ordinanza in esame si legge, infatti, che «la valutazione della ricorrenza o meno dell’ipotesi di un condominio (prodromica la fine dell’applicazione delle succitate norme invocate) costituisce un apprezzamento in punto di fatto non più sindacabile in questa sede».

I giudici nomofilattici potrebbero solo accertare violazioni e/o false applicazioni di legge che, nel caso in esame, non vengono ravvisate, giacché la Corte d’Appello in realtà ha sufficientemente motivato la propria decisione, stante che la Cassazione afferma che la sentenza impugnata ha ritenuto che «il sottotetto per cui è causa “non era destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune per le caratteristiche sia strumentali che funzionali” e che il muro divisorio interno del medesimo sottotetto “eretto sicuramente prima dell’acquisto” dell’unità immobiliare degli odierni ricorrenti “fu fatte allo scopo precipuo di dividere il sottotetto medesimo in due parti fra loro non comunicanti e raggiungibili ciascuna dalle due sole abitazioni sottostanti”. In ciò la decisione della Corte distrettuale risulta altresì conforme a preciso orientamento di questa Corte (Cass. 6027/2000), neppure colto e contestato, in punto di diritto, col ricorso al fine di ritenere la necessità di modificare il predetto già espresso orientamento».

In poche parole, la Cassazione, ribadisce che le valutazioni di merito – caso per caso – spettano ai Tribunali e alle Corti d’Appello e, nel caso di specie, rileva che la sentenza impugnata aveva ben ricostruito i fatti, poiché il vano sottotetto rientra nella presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c., presunzione che è stata superata da ampia motivazione, poiché la conformazione e la destinazione d’uso del sottotetto era tale da renderlo parte integrante delle singole distinte proprietà. Escludendone così la natura condominiale.

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