Comproprietà e condominio: la differenza

Differenza tra comproprietà e condominio

L’Avvocato Basilio Antoci illustra brevemente la differenza concettuale e pratica tra condominio e comproprietà (o comunione che di si voglia)

Condominio e comunione: le differenze

La comunione e il condominio negli edifici. Certi istituti giuridici si prestano, spesso, a essere confusi. E ciò accade persino tra gli addetti ai lavori. Sennonché, con attenzione, metodo e rigore si possono cogliere anche le sfumature più nascoste del diritto. Il Codice Civile dedica il Titolo VII del Libro III alla disciplina della Comunione in generale. Quest’ultima è quella che, più comunemente, si definisce “comproprietà”. L’art. 1100 c.c. stabilisce che vi è comproprietà «quando la proprietà o altro diritto reale» su un bene «spetta in comune a più persone». Ossia quando più soggetti sono proprietari di una quota di un unico bene, si è in presenza di una comproprietà e, a questa, si applicheranno le norme sulla comunione.

Analizzando la collocazione della normativa in esame si noterà che il Titolo successivo disciplina il condominio negli edifici. Per cui, le norme sulla comunione regolano, appunto, la comproprietà in generale. Il condominio, da un punto di vista sistematico, è una particolare forma di comproprietà immobiliare.

Condominio e comproprietà differiscono e non di poco. Ciò, in quanto di uno stesso immobile (ad esempio una villetta singola indivisa) possono essere comproprietari due o più soggetti. In questo caso non si avrà un condominio, ma una comproprietà pro-quota del medesimo bene indiviso. Nel caso in cui la villetta del nostro esempio venisse suddivisa in due o più appartamenti o unità immobiliari autonome, facenti capo a diversi proprietari, allora si avrebbe un condominio.

La situazione dopo la divisione

Per comodità si immagini che di ogni nuova unità immobiliare, risulti proprietario un solo soggetto. Si avrebbe, dunque, un immobile in cui ciascuno avrebbe la proprietà esclusiva della propria unità immobiliare. Accanto a tale proprietà esclusiva, si sarebbe però venuta a creare una particolare forma di comunione forzosa ex lege sulle parti comuni non divisibili. Alcune parti dell’originario immobile, infatti, rimarrebbero comuni, nonostante la divisione. Si pensi al tetto, al portone d’ingresso, ai muri perimetrali (per maggiori dettagli sulle parti comuni si legga l’art. 1117 c.c.). Nel condominio si avrebbe, dunque, la proprietà esclusiva della propria unità immobiliare, nonché una comunione (o comproprietà) forzosa e irrinunciabile, sulle parti comuni dell’edificio. Nel caso in cui vi fossero più proprietari della medesima unità immobiliare, questi sarebbero comproprietari ex art. 1100 c.c. della stessa unità e, al contempo, condomini (e dunque comproprietari ex art. 1117 c.c.) delle parti comuni dell’edificio.

Collegamenti esterni

Per approfondire l’argomento trattato nel presente contributo, si consiglia la consultazione dei testi e degli articoli indicati di seguito.

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