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La natura condominiale del lastrico solare: quando è condominiale e quando no?

Continua la rassegna di diritto, dottrina e giurisprudenza dell’Avv. Basilio Antoci. In questo commento analizzeremo un articolo di Edoardo Valentino, pubblicato sulla rivista Diritto e Giustizia il 02 marzo 2018, inerente la materia condominiale. Valentino commenta l’ordinanza 4906/2018 con cui la Corte di Cassazione si occupa di una controversia sulla natura condominiale del lastrico solare.

Il lastrico solare non è altro che il piano di copertura dell’edificio: solitamente il lastrico solare non è calpestabile, a differenza della c.d. terrazza a livello che, oltre a fungere da copertura del condominio, è anche transitabile.

Ciò posto, la massima del provvedimento della Suprema Corte che qui stiamo esaminando è alquanto stringata, ma assolutamente chiara: la Cassazione afferma, infatti, che «la condominialità del lastrico solare è determinata dalla funzione obiettiva di asservimento all’immobile e dall’assenza di titolo contrario».

Per comprendere appieno il significato della massima testé riportata, è necessario analizzare la norma di riferimento che, nel caso di specie, è l’art. 1117 del Codice Civile che fissa la c.d. presunzione di condominialità di alcune parti dell’immobile. La norma stabilisce che «sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo» alcune parti fondamentali dell’edificio, le quali vengono elencate in modo esemplificativo (e non tassativo) e raggruppate come segue:

  • Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
  • Le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune.
  • Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune.

Ed è proprio all’interno del primo gruppo che viene espressamente menzionato il lastrico solare. Quindi, in quanto parte necessaria all’uso comune, si presume che il lastrico solare sia proprietà comune (quindi condominiale) a meno che non risulti diversamente dal titolo. Ciò significa che, a meno che un soggetto possieda un titolo di proprietà del lastrico solare, questo dovrà considerarsi condominiale.

Il caso analizzato dall’articolo dell’Avv. Valentino su Diritto e Giustizia

I primi due gradi di merito

Nel caso in esame ci sono tre sorelle – stante che la comproprietà immobiliare tra parenti e consanguinei è, sovente, terreno di scontro circa la proprietà dei beni oggetto di comunione – che disputano sulla condominialità (e quindi sulla comproprietà) o meno del lastrico solare del loro immobile. Una delle tre era stata esclusa dall’uso del lastrico, al quale le altre due avevano accesso esclusivo mediante una scala esterna, da loro realizzata. La sorella esclusa ha, dunque, adito il Tribunale per far valere la presunzione di condominialità di cui al citato art. 1117 c.c., presunzione che le due sorelle convenute hanno tentato di superare eccependo l’intervenuta usucapione del lastrico in loro favore. Il Tribunale ha respinto l’eccezione – stante che la prova dell’usucapione è assai ardua e che la costruzione della scala esterna non è stata ritenuta sufficiente a determinare la c.d. interversio possessionis in favore delle due sorelle convenute. Queste, insoddisfatte, appellavano la sentenza senza successo e adivano, pertanto, anche la Corte di Cassazione.

Il grado di legittimità

La Cassazione, investita della questione, chiarisce subito che ai sensi dell’art. 1117 c.c. il lastrico solare è una di quelle parti dell’edificio che la legge considera oggetto di proprietà comune, in virtù della poc’anzi citata presunzione di condominialità. La Cassazione precisa che tale presunzione è da ritenersi una presunzione atipica, poiché essa non può essere superata da una prova contraria qualsiasi, ma richiede che esista un titolo contrario in forma scritta. Le due sorelle, soccombenti in primo e secondo grado si sono viste, quindi, rigettare anche il ricorso per Cassazione, stante che non hanno dato prova di possedere alcun titolo contrario alla condominialità del lastrico solare, men che meno in forma scritta.

La revocazione

Scontente della sconfitta, le due sorelle impugnavano per revocazione la sentenza della Cassazione, paventando che la Corte avesse errato nel non dare peso all’eccezione di usucapione da loro sollevata. Per la quarta volta le attrici subivano il rigetto della loro domanda, in quanto i giudici della revocazione hanno rilevato che «la Corte ha, invero, affermato che la natura comune del lastrico discendeva dalla sua qualificazione come bene condominiale rientrando evidentemente tra quelli di cui all’articolo 1117 c.c., ed in assenza di un titolo contrattuale che deponesse in maniera inequivoca in senso contrario. In tal senso, la sentenza impugnata, nell’esaminare il quarto motivo di ricorso che appunto mirava a contestare la natura comune del bene, sul presupposto che fosse stato goduto in maniera esclusiva dalle (OMISSIS), ha evidenziato che il lastrico assolveva alla sua naturale funzione di copertura di un fabbricato comune, che vedeva la sovrapposizione delle proprietà esclusive sia dell’attrice che delle convenute. Non esistevano quindi obiettive caratteristiche strutturali che potessero far propendere per un asservimento esclusivo del lastrico all’uso ed al godimento solo di una parte dell’immobile».

Conclusione

Il lastrico solare, nel caso in esame, è risultato essere proprietà comune, stante che i giudici hanno rilevato che lo stesso avesse preponderante funzione di copertura dell’intero immobile, al quale risultava – pertanto – asservito. Insufficiente – ai fini dell’usucapione – era stata ritenuta la realizzazione della scala e del relativo accesso esclusivo al vano: pertanto in assenza di valido titolo contrario, il lastrico solare non poteva che essere ritenuto parte comune dell’edificio.

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